Protokół odbioru robót budowlanych to kluczowy dokument na budowie, który potwierdza, że określony zakres prac został wykonany zgodnie z umową, projektem oraz przepisami. To właśnie na jego podstawie można dochodzić roszczeń, zgłaszać wady lub potwierdzić prawidłowe zakończenie robót. Dlatego tak ważne jest, aby wzór protokołu odbioru robót budowlanych zawierał komplet niezbędnych elementów formalnych oraz jasno opisany zakres wykonanych prac.
Dobry protokół odbioru powinien obejmować m.in. dane inwestycji i stron umowy, precyzyjny opis robót, podstawę odbioru (umowa, projekt, pozwolenia), wyniki oględzin, wykaz stwierdzonych usterek i sposób ich usunięcia, a także listę załączników (np. dokumentację powykonawczą, atesty, zdjęcia). Nie może w nim zabraknąć miejsca na podpisy wszystkich uczestników odbioru oraz jasnego stwierdzenia, czy odbiór następuje z zastrzeżeniami, czy bez.
Przedstawiony poniżej wzór protokołu odbioru robót budowlanych ma charakter uniwersalny i sprawdzi się zarówno przy mniejszych pracach remontowych, jak i przy większych inwestycjach. Możesz go wypełnić online i zapisać jako PDF, a także dostosować do specyfiki swojej budowy – dodając np. pola dotyczące odbioru instalacji, pomiarów czy dokumentów od podwykonawców. Pamiętaj, że im bardziej szczegółowy i czytelny protokół, tym lepsza ochrona interesów inwestora i wykonawcy.
Protokół odbioru robót budowlanych
Protokół sporządzony w dniu ……………………………………….. w ………………………………………………………
1. Dane inwestycji
Nazwa inwestycji: ……………………………………………………………………………………………………………….
Adres inwestycji: ……………………………………………………………………………………………………………….
Numer pozwolenia na budowę / zgłoszenia: …………………………………………………………………………
Inwestor: ……………………………………………………………………………………………………………………………..
2. Strony biorące udział w odbiorze
Zamawiający / Inwestor: ……………………………………………………………………………………………………..
Przedstawiciel zamawiającego: ………………………………………………………………………………………….
Wykonawca robót: ……………………………………………………………………………………………………………..
Przedstawiciel wykonawcy: ………………………………………………………………………………………………
Kierownik budowy / robót: …………………………………………………………………………………………………..
3. Zakres robót objętych odbiorem
Przedmiotem odbioru są następujące roboty budowlane:
- Opis robót: ………………………………………………………………………………………………………………………
- Okres realizacji: od ………………………… do …………………………..
- Podstawa realizacji: umowa nr …………………… z dnia ………………………………………………………
- Dokumentacja projektowa / specyfikacja techniczna: ………………………………………………………..
4. Wyniki oględzin i ocena jakości robót
| Element / rodzaj robót |
Ocena / stwierdzone wady |
Uwagi i termin usunięcia |
| ………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
| ………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
| ………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
………………………………………………………………………… |
5. Oświadczenia stron
1) Wykonawca oświadcza, że roboty zostały wykonane zgodnie z umową, dokumentacją projektową, przepisami prawa budowlanego oraz zasadami wiedzy technicznej.
2) Zamawiający / Inwestor stwierdza, że dokonano oględzin robót oraz sprawdzenia ich zgodności z umową.
3) Uzgodniono, że:
- odbiór robót następuje bez zastrzeżeń / z zastrzeżeniami*;
- termin usunięcia usterek (jeżeli występują) wyznacza się na dzień ………………………………….
6. Wykaz załączników
- Dokumentacja powykonawcza ………………………………………………………………………………………..
- Protokoły badań i pomiarów ……………………………………………………………………………………………
- Aprobaty techniczne, deklaracje zgodności, atesty …………………………………………………………..
- Inne: ………………………………………………………………………………………………………………………………
7. Podpisy uczestników odbioru
Zamawiający / Inwestor: ……………………………………………………………………………………………………..
Przedstawiciel zamawiającego: ………………………………………………………………………………………….
Wykonawca: ………………………………………………………………………………………………………………………
Kierownik budowy / robót: …………………………………………………………………………………………………..
*niepotrzebne skreślić
Wzór protokołu odbioru robót budowlanych – data sporządzenia: …………………………………
Protokół odbioru robót budowlanych – strona 1
wzór protokołu odbioru robót budowlanych – jak z niego korzystać?
Przedstawiony powyżej wzór protokołu odbioru robót budowlanych jest celowo możliwie prosty i czytelny. Zawiera wszystkie elementy, które protokół odbioru powinien obligatoryjnie posiadać: dane inwestycji, strony, zakres robót, ocenę jakości, oświadczenia, wykaz załączników oraz podpisy. W codziennej praktyce budowlanej możesz ten szablon swobodnie rozwijać, ale nie warto usuwać z niego żadnej z głównych sekcji.
Jeżeli odbierasz tylko część inwestycji (np. stan surowy, instalacje, roboty wykończeniowe), dostosuj treść punktu „Zakres robót objętych odbiorem”. Zamiast ogólnego opisu wpisz konkretnie: kondygnacje, pomieszczenia, odcinki instalacji. Im bardziej precyzyjny opis zakresu, tym łatwiej później ustalić, czego dotyczył dany protokół.
co można zmodyfikować w szablonie?
dodatkowe rubryki techniczne
W sekcji dotyczącej wyników oględzin możesz rozbudować tabelę o dodatkowe kolumny, np. „numer pomieszczenia”, „wyniki pomiarów” czy „odniesienie do projektu”. Przy większych inwestycjach warto wprowadzić jednolitą numerację pozycji zgodną z przedmiarem robót, aby łatwo powiązać protokół z kosztorysem i umową.
W części „Wykaz załączników” możesz dodać kolejne pozycje, np. karty gwarancyjne urządzeń, protokoły rozruchu instalacji, certyfikaty energetyczne. Szablon jest elastyczny – ważne, aby każdy dokument istotny dla jakości robót był jednoznacznie wymieniony.
zapisy szczególne i zastrzeżenia
W punkcie „Oświadczenia stron” często dopisuje się dodatkowe klauzule, np. o wydłużeniu terminu usunięcia usterek z przyczyn niezależnych od wykonawcy lub o czasowym dopuszczeniu do użytkowania. Dodając takie zapisy, upewnij się, że nie są sprzeczne z umową główną ani z przepisami prawa budowlanego.
na co uważać przy sporządzaniu protokołu odbioru?
Przede wszystkim unikaj ogólników. Zamiast wpisywać „roboty wykonano prawidłowo”, lepiej wskazać, że wykonano je „zgodnie z umową nr …, projektem z dnia … oraz obowiązującymi normami”. W przypadku usterek opisz je konkretnie, z podaniem miejsca, rodzaju i zakresu. Niedookreślone sformułowania utrudniają później egzekwowanie napraw.
Zadbaj też o spójność dat: data sporządzenia protokołu powinna odpowiadać faktycznej dacie odbioru, a terminy usunięcia usterek muszą być realne i zgodne z kontraktem. Pamiętaj, że protokół odbioru robót budowlanych jest istotnym dowodem w razie sporu, dlatego warto wypełniać go czytelnie, starannie i przechowywać razem z całą dokumentacją inwestycji.
